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张大伟:坏消息是96%城房价依然在涨 好消息是涨慢了

2019-06-20     来源:新浪财经-自媒体综合

  坏消息:96%城房价依然涨+好消息:涨慢了︱张大伟

  来源: 大伟看楼市

  又到了每个月的那几天,统计局公布房价数据,



  其实结论早就有了,前几天公布的房地产销售数据已经体现了市场情况:在小阳春后,市场出现退烧!



  统计局官方公布数据显示:

  5月份,各地继续落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制,房地产市场继续保持稳定。初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.3个百分点。其中:北京、广州和深圳分别上涨0.6%、0.8%和0.4%,上海下降0.1%。二手住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.3个百分点。其中:北京和深圳持平,上海上涨0.1%,广州下降0.3%。

  31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅与上月相同;二手住宅销售价格上涨0.5%,涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.3个百分点;二手住宅销售价格上涨0.6%,涨幅与上月相同。

  首先:楼市小阳春退烧,二手房价格涨幅全面放缓!



  相比新建住宅网签数据滞后,二手房数据更有代表性:

  2019年5月全国70大热点城市房价最明显变动的数据是二手房价格平均涨幅明显退烧,在5月份70大城市二手房平均环比上涨0.43%,相比4月份的0.53%明显退烧。

  特别是一线城市二手房北京上海持平,广州环比下调0.3%,只有上海微涨0.1%(4月份北京、上海和深圳分别上涨0.6%、0.5%和1.1%,广州下降0.4%。)

  因为新建住宅是网签数据,新盘网签被政策影响最大,整体看,二手房数据更体现市场真实情况。

  从去年10月开始,已经连续8个月有超过10个城市二手房价环比下跌。

  从70城市数据看,上涨城市数量继续高位,连续2个月新建住宅67城市上涨,二手房55城市上涨。但不论是新建住宅还是二手房住宅,涨幅均明显下调。 

  整体看,上涨城市继续集中在中西部与东部部分区域。

  二手房价格上涨在1%以上的有12个城市(上个月13个),新建住宅有15个城市。

  整体看,5月份市场明显出现了,小阳春退烧,市场出现下调的原因主要有几点:

  持续收紧的调控政策密集发布+房价出现了部分区域的上行,高性价比房源减少。

  收紧政策再次明显影响市场,购房者相比3-4月份的上升趋势,5月楼市政策收紧,影响了购房者的入市积极性。

  5月单月,各地包括部委累计针对房地产的调控措施高达41次。虽然少于4月的60次,但连续两月房地产调控处于政策密集发布潮中。

  4月房地产调控60次,3月份全仅发布房地产调控政策15次, 1月份68次,2月份21次,合计年内,2019年前5个月,房地产调控政策发布刺激高达205次。

  与2018年同期的159次相比上涨接近30%。

  5月份全国市场继续分化,特别是部分城市政策再次出现收紧,价格变化后,市场需求有所观望,出现了成交量上涨乏力,虽然大部分城市依然高位允许,但环比3-4月份的成交量有所调整。

  小阳春很难发展到盛夏,楼市政策有波动

  5月18日,住建部再发房价预警,佛山、苏州、大连、南宁4个城市被公开点名。

  从5月份数据看,大连、南宁房价上涨依然处于前列。

  住建部再次强烈发声,连续2个月针对多城市的房价上涨提示预警。这也是代表了政策的新变化。在2018年四季度到2019年一季度,整体房地产调控处于平稳与部分宽松周期下,信贷的增量供应下,部分城市在2019年出现了小阳春,房价出现调整的城市在最近几个月出现了明显的价格上行。这种情况下,房地产调控政策从4月中旬开始出现了明显的收紧趋势。最近两个月房地产调控超过百次,密度在历史看,处于最高阶段。

  住建部中央坚持房住不炒,地方调控收紧预期依然存在。

  房地产调控原则是乱必调,涨幅过高必然加码。“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求,对调控不利的城市继续问责。稳定其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌也同样不是稳定。

  市场可以小阳春,不准入夏。

  从2018年11月开始,全国各地收紧楼市调控政策的明显减少,而最近在楼市波动下,市场炒作氛围再启,部分城市再次发布调控政策:

  楼市依然平稳为主,市场过热肯定会加码调控,依然是打地鼠,打补丁,政策力度没有超过市场预期。但一定程度能缓解上涨幅度。

  目前看,这一轮因为2019年初资金宽松导致的小阳春,在政策影响下,快速退烧,6-8月。有可能市场会进入新一轮的调整期。



  国家统计局公布房价的70个热点城市的土地市场继续升温,合计看,在过去的5月份,卖地合计高达3581.2亿,环比上涨了7.5%。同比上涨幅度更是达到了50.5%

  从4月开始的土地升温现象,在5月继续蔓延。从热点城市土地成交情况看,住宅类全国单宗地块超过20亿的多达35宗。主要分布在华东区域,其中杭州依然占据了卖地单宗最高的保持者。整体看,底价拿地已经越来越难,25宗热点地块中只有7宗是地价成交占比仅28%。

  有22宗地块溢价率超过了20%,占比高达63%,这在2019年也是首次出现。

  楼市可以小阳春,不准入夏。

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责任编辑:陈永乐

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